Após semanas de dúvidas e críticas envolvendo a revisão da Planta Genérica de Valores, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a Procuradoria Geral do Município afirma que as mudanças adotadas seguem determinações legais, atendem recomendações de órgãos de controle e não configuram aumento abusivo de tributos.
Em entrevista ao Diário do Rodrigo Lima, o procurador-geral do município, Luís Roberto Thiesi, disse que a atualização da Planta Genérica era uma exigência reiterada do Tribunal de Contas do Estado (TCE) e que a omissão poderia resultar em reprovação das contas do Executivo e até em responsabilização do gestor por improbidade administrativa.
“A Planta Genérica estabelece os valores dos imóveis e serve como base para o cálculo do IPTU e, no passado, também do ITBI. Em Rio Preto, ela estava sem atualização havia 12 anos, o que contraria a Lei de Responsabilidade Fiscal”, afirmou.
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Atualização atinge 260 mil cadastros
Segundo Thiesi, a revisão aprovada pela Câmara alcançou cerca de 260 mil cadastros imobiliários e foi realizada com base em estudos técnicos elaborados pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), ligada à Universidade de São Paulo (USP).
Ele reconheceu, no entanto, que distorções pontuais podem ocorrer em um universo tão amplo de imóveis, sobretudo em áreas como glebas e chácaras de recreio. Para esses casos, a Prefeitura editou um decreto que permite ao contribuinte questionar administrativamente o valor atribuído ao imóvel.
“O cidadão pode apresentar qualquer documento idôneo que demonstre que o valor está fora da realidade. O município se comprometeu a dar resposta em até 20 dias”, disse. O prazo é dividido entre análise técnica da Secretaria de Obras e julgamento pela Secretaria da Fazenda.
Trava limitou reajuste do IPTU
O procurador destacou que, apesar da atualização da base de valores, o impacto no IPTU foi limitado por decisão do Executivo. A legislação aprovada estabeleceu um teto máximo de 20% de reajuste em relação ao imposto cobrado no ano anterior.
Além disso, a Prefeitura decidiu não aplicar a correção inflacionária de 2025, medida que, segundo Thiesi, reduziu ainda mais o impacto final para o contribuinte.
“Na prática, o aumento real fica em torno de 10,5% ao longo de 12 anos. Isso considerando que há desconto de 5% para pagamento à vista e que o IPCA de aproximadamente 4,5% não foi aplicado”, explicou.
Ele afirmou que não procede a ideia de que imóveis de maior valor sofreram aumentos desproporcionais. “A trava vale para todos. Não existe aumento abusivo nem para condomínios nem para pessoas de baixa renda”, disse.
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ITBI não usa mais valor venal
Em relação ao ITBI, imposto pago na transferência de imóveis, Thiesi buscou esclarecer um dos principais pontos de confusão entre contribuintes. Segundo ele, desde 2024 o tributo deixou de ser calculado com base no valor venal definido pela Planta Genérica.
“O ITBI hoje é calculado exclusivamente com base no valor da negociação entre comprador e vendedor. Isso está pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113”, afirmou.
Ele disse que a legislação municipal foi adaptada a esse entendimento e que não há qualquer relação entre a revisão da Planta Genérica e eventual aumento do ITBI.
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Emolumentos cartorários estão sob questionamento
Outro ponto abordado foi a cobrança de emolumentos pelos cartórios, que, segundo o procurador, ainda utilizam uma lei estadual de 2002 para calcular taxas com base no maior valor entre a negociação e o valor venal.
De acordo com Thiesi, os cartórios do município já foram notificados para adequar os cálculos ao entendimento do STJ, que também determina a adoção do valor da negociação.
“Se não houver bom senso, estamos estudando, junto ao prefeito, a possibilidade de representação ao procurador-geral de Justiça para questionar a constitucionalidade dessa lei estadual”, afirmou.
Alerta contra politização do debate
Ao final da entrevista, Thiesi criticou a politização do tema e afirmou que o debate deve permanecer no campo técnico. Procurador concursado há 26 anos, ele disse que a arrecadação tributária é fundamental para o financiamento de políticas públicas.
“Esses recursos custeiam saúde, educação e serviços essenciais. Se houvesse qualquer ilegalidade ou abuso, a Procuradoria não permitiria”, disse.
Para ele, a atualização da Planta Genérica era inevitável diante da valorização imobiliária acumulada ao longo de mais de uma década. “Basta comparar os preços dos imóveis de 12 anos atrás com os atuais. A realidade mudou, e a legislação precisava refletir isso”, concluiu.
Projeto de lei
Como desdobramento do debate sobre a revisão da Planta Genérica de Valores, o tema também passou a ser discutido no âmbito do Legislativo municipal. O vereador João Paulo Rillo (PT) protocolou na Câmara de São José do Rio Preto um projeto de lei que propõe a anulação da nova Planta Genérica, aprovada no ano passado.
De acordo com o parlamentar, a iniciativa tem como finalidade restabelecer os valores venais anteriores dos imóveis, com o argumento de que a manutenção da nova base de cálculo pode resultar em reajustes ainda mais elevados do IPTU nos próximos anos, especialmente a partir de 2027. Para Rillo, a medida busca evitar que os contribuintes sejam impactados por aumentos superiores ao limite de 20% aplicado neste exercício.
O projeto será analisado pelas comissões permanentes da Câmara antes de ser levado à votação em plenário. A proposta insere um novo capítulo na discussão sobre tributação imobiliária, equilíbrio fiscal e impactos para os contribuintes, ampliando o debate político em torno da Planta Genérica, do IPTU e da política tributária adotada pelo município.