O mercado imobiliário de São José do Rio Preto ainda tem espaço para crescer, mas os próximos anos devem exigir das incorporadoras mais precisão na escolha de localização, preço e perfil dos empreendimentos. A avaliação é de Fernando Jorge, CEO do Grupo FAJ, entrevistado do podcast Diário do Rodrigo Lima.
Durante a conversa, Fernando afirmou considerar que Rio Preto atravessa um “boom” imobiliário, mas rejeitou a ideia de que a quantidade de lançamentos represente, por si só, uma situação de excesso de oferta. Segundo ele, eventuais estoques estão mais relacionados a erros de estratégia em determinados produtos ou localizações do que a uma crise generalizada no setor.
“Eu tenho uma visão que Rio Preto vive um momento único”, afirmou.
O executivo citou como exemplo os resultados recentes da própria incorporadora. Segundo ele, a FAJ caminha para o quinto lançamento consecutivo com estoque esgotado no lançamento. Mais adiante na entrevista, afirmou que o Vista 9 foi vendido em 24 horas; o Soho JK, em 34 minutos, com VGV (Valor Geral de Vendas) de R$ 110 milhões; e o Soho Boa Vista, em 24 minutos. No Soho Square, de acordo com Fernando, as 608 unidades colocadas à venda foram comercializadas no lançamento.
Rio Preto atrai compradores de fora
Para Fernando, parte da força do mercado local está relacionada ao papel regional exercido por Rio Preto.
Na entrevista, ele afirmou que a cidade recebe compradores e investidores de municípios da região metropolitana, do sul de Minas Gerais e de áreas de Mato Grosso do Sul. Saúde, educação e prestação de serviços funcionariam, segundo ele, como fatores de atração de uma população que mantém vínculos frequentes com o município.
Essa influência regional, na avaliação do empresário, ajuda a sustentar a demanda mesmo em um cenário nacional de juros elevados e crédito mais caro.
Fernando também argumentou que o financiamento imobiliário continua sendo uma alternativa utilizada por investidores que preferem manter parte dos recursos em aplicações financeiras e financiar a compra do imóvel.
Compactos e geração Z
Um dos principais pontos da entrevista foi a transformação do perfil dos consumidores.
Fernando aposta que a entrada da geração Z no mercado imobiliário deverá provocar mudanças na concepção dos empreendimentos durante a próxima década.
Na avaliação dele, apartamentos compactos deixam de ser um nicho e passam a atender um público que valoriza conectividade, serviços e áreas comuns capazes de complementar espaços privativos menores.
“Ela quer estar conectada”, afirmou ao descrever o comportamento que atribui à nova geração de compradores. Segundo ele, esse público busca imóveis próximos a serviços e empreendimentos com estruturas como lavanderia e opções comerciais.
A leitura da FAJ é utilizada inclusive no planejamento de longo prazo. Fernando disse que empreendimentos lançados agora e entregues nos próximos anos precisam considerar quem estará comprando imóveis na próxima década.
Minha Casa Minha Vida concentra maior demanda
Questionado sobre qual segmento apresenta hoje a maior procura – primeiro imóvel, médio e alto padrão, condomínios ou unidades destinadas a investimento – Fernando foi direto: Minha Casa Minha Vida.
Segundo ele, o déficit habitacional mantém elevada a demanda pelo primeiro imóvel, enquanto subsídios públicos e condições oferecidas pelas incorporadoras para o pagamento da entrada ajudam a ampliar o acesso das famílias.
Fernando afirmou que a FAJ possui atualmente cerca de 4.000 unidades em produção simultânea e disse que a companhia responde por mais de 50% do mercado local no segmento do Minha Casa Minha Vida – números apresentados pelo executivo durante a entrevista.
Ele também citou um empreendimento de 432 unidades entregue na região da Vila Toninho e defendeu que habitação popular não deve ser sinônimo de produto com estrutura reduzida. Segundo o CEO, cerca de 70% da mão de obra da companhia é própria, estratégia que, de acordo com ele, permite maior controle sobre a execução das obras.
Imóvel ficou caro?
A escalada dos preços também entrou na conversa.
Fernando disse que a resposta depende do empreendimento e da localização. Para ele, ainda existem produtos com potencial de valorização em Rio Preto, mas o comprador precisa avaliar com cautela imóveis cujo preço do metro quadrado já esteja elevado.
A lógica, segundo o executivo, é simples: quando o preço supera a capacidade financeira do público-alvo, a procura diminui, o estoque aumenta e a incorporadora perde espaço para novas altas.
“Pouca atratividade gera estoque”, afirmou.
Fernando também atribuiu o custo dos imóveis a uma combinação de fatores. Ele destacou principalmente as dificuldades relacionadas à mão de obra e disse que os materiais permanecem em patamares elevados depois das altas observadas durante a pandemia, apesar de avaliar que a inflação desses insumos está atualmente mais controlada.
Novo empreendimento para a classe média
Durante o podcast, Fernando antecipou ainda que a FAJ prepara para este ano um empreendimento da linha Level, na zona sul de Rio Preto, voltado à família de classe média.
A estimativa apresentada pelo empresário é de que, no futuro financiamento, as parcelas fiquem na faixa de R$ 4.000 a R$ 4.500, considerando as projeções feitas atualmente pela empresa.
O projeto deverá ter apartamentos de dois dormitórios. Na avaliação de Fernando, a configuração também pode atrair investidores interessados em renda com locação.
Por que alguns prédios ‘esgotados’ voltam ao mercado?
A entrevista abordou ainda uma dúvida recorrente entre compradores: por que alguns empreendimentos anunciados como sucesso de vendas aparecem novamente no mercado meses depois?
Fernando explicou que há situações distintas. Uma incorporadora pode comercializar apenas uma parcela das unidades no lançamento e, posteriormente, promover uma nova campanha para vender o estoque restante.
No caso dos empreendimentos da FAJ citados por ele, o executivo disse que não houve relançamento, mas repasse de unidades adquiridas anteriormente por clientes. Segundo Fernando, houve comprador do Soho JK que tentou repassar a unidade com ágio de R$ 40 mil já no dia seguinte ao lançamento.
O executivo ressaltou, porém, que o desempenho não pode ser automaticamente reproduzido em qualquer empreendimento. Localização, preço e características do projeto continuam sendo determinantes para a valorização.
Zona sul deve liderar transformação
Ao ser questionado sobre qual região de Rio Preto deverá passar pela maior transformação nos próximos dez anos, Fernando apontou a zona sul.
O CEO destacou especificamente a região do Reserva do Sul, onde prevê novos empreendimentos verticais e a presença crescente de incorporadoras. Para ele, a demanda naquela área não depende apenas de moradores de Rio Preto, mas também de consumidores e investidores ligados à região de influência econômica do município.
A aposta sintetiza a avaliação apresentada pelo executivo ao longo da entrevista: há demanda e capital interessados em Rio Preto, mas o ciclo de crescimento não garante sucesso automático a qualquer lançamento.
Para Fernando, a diferença estará na capacidade das empresas de identificar quem será o comprador dos próximos anos, quanto esse consumidor poderá pagar e onde ele estará disposto a morar ou investir.
A entrevista completa com Fernando Jorge, CEO do Grupo FAJ, será exibida no podcast Diário do Rodrigo Lima, com debate sobre preços, investimentos, Minha Casa Minha Vida, novos lançamentos e o futuro do mercado imobiliário de Rio Preto.